Вы должны знать свои цифры

 

Это "Бизнес, деньги, христианство: финансовый подкаст с точки зрения веры". Сегодня я хочу начать с прочтения вам стиха из Притчей 27:23-24:

"Хорошо наблюдай за скотом твоим, имей попечение о стадах; потому что богатство не навек, да и власть разве из рода в род?"

Так что же говорит нам эта притча? Вы должны знать свои цифры. Вы должны знать, как что-то работает. 

Здесь, в Соединенных Штатах, есть телепрограмма под названием Shark Tank (Аквариум с акулами). Акулы — очень богатые люди, которые вкладываются в бизнес-идеи людей. В этом телешоу появляется человек, он представляет свою бизнес-идею и то, что он хочет в качестве партнера. А затем акулы смотрят на это, задают ему вопросы и принимают решение, хотят ли они сделать предложение стать частью их бизнеса. Одна из самых распространенных фраз, которую они говорят людям: "вы должны знать свои цифры", когда кто-то начинает говорить о своем бизнесе, а акула начинает задавать вопросы о том, сколько что-то стоит, о распределении денег - они должны знать свои цифры. 

И я обнаружил, что многие люди не знают своих цифр, они слышат что-то очень хорошее, очень захватывающее, и они воодушевлены тем, что они заработают много денег, но они не знают, как, почему, где или что они будут делать, если что-то пойдет не так. А мы обязаны знать свои цифры, знать, что они будут производить. 

В сфере недвижимости, о которой я говорил в течение последних нескольких недель, есть элемент, называемый ставкой капитализации. Ставка капитализации — это то, что говорит нам, сколько времени потребуется, чтобы вернуть наши деньги. И поэтому вы хотите, чтобы эта цифра была как можно ниже. 

Давайте представим, что вы покупаете недвижимость за 100 000 долларов, и вы зарабатываете 750 в месяц на аренде, так что 750, умноженное на 12 месяцев, составляет 9000, но из этих 9000 у вас есть расходы. Вам, возможно, придется платить за коммунальные услуги, страховку, ремонт. У вас может быть простой, то есть время без арендтаторов. Есть несколько вещей, которые могут стоить вам денег. Итак, предположим, что ваши чистые доходы от этого составляют 250 в месяц. Какова ваша ставка капитализации? Вам потребуется 33 года, чтобы вернуть свои деньги, при чистых 250 долларах в месяц. Это долго. И поэтому, если вам понадобится так много времени, чтобы вернуть свои деньги, то вы, вероятно, в конечном итоге продадите часть собственности. 

Есть другие расчеты, которые будут учитываться в арендной плате, и арендная плата вырастет. Так что то, что вы взимаете сегодня за аренду, не будет тем же самым, что вы будете взимать через три года. Будет расти стоимость собственности, что является приростом капитала, который вы можете рассчитать в своей стратегии. 

Но позвольте мне поделиться с вами одной ошибкой, которую я однажды совершил. И в заключение я расскажу, сколько времени мне понадобится, чтобы вернуть свои деньги, то есть отчет о движении денежных средств. 

Я хочу, чтобы мои деньги быстро обернулись для меня. Поэтому есть способ узнать, сколько времени вам понадобится, чтобы удвоить свои деньги. И это называется правилом 72. Если вы не знакомы с правилом 72, по сути, вы берете 72 и делите его на процентную ставку, которую получаете. Допустим, вы зарабатываете 6% годовых на свои деньги. Вам понадобится 12 лет, чтобы вернуть свои деньги. 72 разделить на 6 равно 12. Если вы хотите удвоить свои деньги за 10 лет, вам понадобится процентная ставка 7,2%. По сути, вы делите 72 на процентную ставку, и это скажет вам, сколько времени потребуется, чтобы удвоить свои деньги. 

Ключ в процветании и богатстве в том, как быстро я могу приумножить свои деньги. Многие люди сосредоточены на труде, работая за свои деньги, что хорошо. Это отличный способ получения дохода. Но в какой-то момент вы должны быть в состоянии перейти от труда к тому, где ваши деньги приносят деньги. Потому что в какой-то момент вы станете слишком старыми, чтобы зарабатывать деньги с помощью труда.

Я разговаривал с молодым человеком. Ему 40 лет. И он зарабатывает деньги и может хорошо зарабатывать на строительстве. Но есть проблема. У него больные колени. Раньше он участвовал в боях ММА, работал в этой сфере. И это измотало его тело. И он перенес несколько операций. И он не сможет заниматься строительством, в котором он очень хорош, в течение длительного периода времени. Что происходит, когда ваше тело истощается, и вы больше не можете зарабатывать деньги? Вам лучше иметь активы, которые приносят деньги, чтобы генерировать денежный поток. 

Теперь я расскажу вам об одной из ошибок, которые я совершил. Когда я принял решение, что я не собираюсь быть без денег, я не собираюсь быть бедным в своей жизни, то я сосредоточился на создании активов, но я не сосредоточился на создании денежных потоков. Поэтому я мог взять что-то, что имеет ценность, например, одна из вещей, которые у меня есть, это золото. Мне нравится золото. Оно красивое, оно блестящее и имеет ценность, но оно ничего не приносит. Единственный способ, которым я могу жить за счет золота, которое у меня есть, это продать его, получить наличные и жить за счет него. Но сделав это, у меня больше нет золота. Так что это нехорошая стратегия. 

Сейчас мне 62 года, и я не беспокоюсь об оставшейся части своей жизни. Но моя стратегия в основном была с домами в том, что если бы я достиг точки, когда у меня недостаточно денег на жизнь, я мог бы продать дом, получить прирост капитала, жить на него несколько лет, дожить до старости, продать другой объект недвижимости и так далее и тому подобное. Ошибка моей стратегии заключалась в том, что каждый раз, когда я продавал недвижимость, мне приходилось платить налоги на нее, поэтому я теряю много денег на налогообложении. Мне нужно продать актив, чтобы получить денежный поток, чтобы жить. 

Недвижимость, которая у меня есть, это арендная недвижимость. Поэтому продавая ее, я бы отказывался от ежемесячного дохода, чтобы получить большую сумму. 

Если бы мне пришлось делать это снова, я бы работал руками. Или головой. По сути, работа, которой я занимался, всегда была работой моего ума. Поэтому я бы работал своим умом, чтобы генерировать деньги, генерировать активы с денежным потоком, чтобы, когда я достигну возраста, в котором я сейчас, у меня было достаточно активов с денежным потоком, чтобы мне никогда не пришлось продавать актив. Я бы просто поддерживал денежный поток таким образом, как я хочу. 

Как вы собираетесь это делать? Вам нужно сделать шаг назад и получить стратегию, в которой вы знаете свои цифры. Как часто мне потребуется удваивать свои деньги? Так что если я могу удваивать свои деньги каждые 10 лет, а мне, скажем, 20 лет, и я хочу удваивать свои деньги до 70 лет, и я удваиваю их каждые 10 лет, у меня есть только пять отрезков, в которые я могу удвоить. Поэтому мне придется иметь очень много наличных денег заранее, чтобы я мог удваивать большие суммы денег. 

Но многие люди не сидят и не смотрят на то, что они пытаются сделать. Они говорят что-то вроде: "я кладу свои деньги на сберегательный счет. Я получаю 5% по нему". Что это значит для вас и как вы собираетесь что-то построить? 

Я сейчас работаю с молодой 18-летней девушкой, и мы создаем портфель акций, который мы не планируем продавать. То, что мы хотим сделать - это купить достаточно акций очень здоровых компаний, чтобы дивиденды выплачивались достаточно, чтобы, когда ей исполнится 70 лет, этого хватало, чтобы жить. И это очень осуществимо, потому что ей сейчас всего 18. И поэтому мы просто периодически покупаем, от одной до пяти акций и просто продолжаем их наращивать. Когда приходят дивиденды, мы покупаем больше акций и просто создаем базу активов. Потому что ей сейчас не нужны деньги, она строит это из избытка денег. Но она дойдет до точки, когда это принесет много денег. 

Это в основном то, что делал Уоррен Баффет. Конечно, он покупал более крупные акции компаний. Например, когда он покупал Coca-Cola, он купил около трети компании или что-то в этом роде. И это, очевидно, принесет гораздо больше. Но любой может создать базу активов, которая будет продолжать приносить ему деньги позже в его жизни. 

Cколько времени потребуется, чтобы вернуть наши деньги? Мы должны попытаться снизить это число как можно ниже. Так что по ставке капитализации на недвижимость я стараюсь получить менее 10, когда я удваиваю свои деньги менее, чем за 10 лет. Семь, восемь — это действительно хорошее число, и я могу с этим жить. 

Может быть, вы старше, чем когда я начинал, и вам нужно сделать это еще короче. Вам нужно найти сделку, вам нужно заключить сделку, но вы должны знать свои входящие цифры. 

Я раньше перепродавал дома. Что это значит? Я покупаю дом, который находится в плохом состоянии, затем ремонтирую его, а затем продаю с прибылью. И вот с какой проблемой я столкнулся. Я не очень хорошо владею молотком, гвоздями или пилой. Я не могу делать такую ​​работу. Я не хорош в этом. Поэтому мне приходится платить людям, чтобы они это делали. У многих людей есть набор навыков, с помощью которых они могут это делать сами. Они могут пойти и починить дом, потом перепродать его и заработать много денег. Мне нужно было заключать более выгодные сделки, потому что мне нужно было еще нанимать кого-то, кто сделает работу за меня. Это не проблема. Сделки можно заключить, если вы можете их найти и договориться, но у вас просто нет такого количества, чтобы вы могли всем этим воспользоваться. 

Я знаю, что в каждой стране динамика разная, процентные ставки разные, цены на недвижимость разные и все такое. Но что бы вы ни собирались делать в качестве актива, вам нужно сесть и выяснить, сколько времени вам понадобится, чтобы вернуть свои деньги? Если это займет у вас 50 лет, вы сможете заключить только одну сделку за всю жизнь. Но если вы можете разработать стратегию и продолжать строить, и когда вы получите прибыль, вы вложите ее в другой проект, вы сможете умножить свою работу и свои усилия.

Теперь остановитесь и подумайте об этом на мгновение. Многие люди не любят долги. У меня нет проблем с долгами. Вам нужно посмотреть на процентную ставку. Сколько мне будет стоить этот долг? Но остановитесь и подумайте об этом. 

Я буду использовать некоторые цифры здесь, в Соединенных Штатах. Допустим, вы смотрите на то, что вы можете купить недвижимость для сдачи в аренду за 100 000 долларов. Хорошо. И предположим, что у вас есть 100 000 долларов наличными. Таким образом, вы можете заплатить наличными за дом. Итак, что в этом положительного? Когда вы платите наличными за дом, у вас нет ипотеки, поэтому вы получаете больше прибыли каждый месяц. Допустим, в вашем доме за 100 000 долларов у вас есть ипотека в размере 500 долларов в месяц. И поэтому, если вы платите за него наличными, это прибыль в размере 500 долларов в месяц. Но подождите минутку. Что, если бы я мог купить пять домов, внеся первоначальный взнос в размере 20 000 долларов за каждый из пяти домов. 20 умножить на пять — это сто тысяч, и я профинансировал оставшуюся часть. Но зато теперь у меня есть доход от пяти домов. Теперь у меня нет той же маржи прибыли, потому что у меня есть долги, и мне нужно их выплачивать. Но что произойдет в будущем, когда арендная плата вырастет, когда ипотека будет постепенно выплачиваться. Теперь у меня есть пять домов, с которыми я работаю, и, скажем, они растут на 15% в год. Если у меня есть дом за 100 000 долларов, и его стоимость выросла на 15%, он будет стоить - сколько? - 115 000 долларов? Итак, я заработал 15 000 долларов на части прироста капитала. Я мог бы использовать их для нового первоначального платежа. Я мог бы продать эту недвижимость. Я мог бы получить эти деньги. Но что, если бы у меня пять домов? 15 умножить на 5 — это 75. Теперь у меня есть 75 000 долларов прироста капитала. 

Так что кредитование с помощью долга может быть более прибыльным, но вам нужно научиться использовать долг, чтобы не попасть в ловушку и не застрять. Так как я могу это сделать? В этом сценарии я вношу 20 000 долларов в пять домов. Таким образом, у меня есть капитал в размере 20 000 долларов. Если у меня возникнут проблемы и я не смогу сделать платеж, я могу продать дом, выплатить долг, получить немного денег, перегруппировать то, что было моей проблемой, все исправить и вернуть на место, и начать работать над этим снова. 

Один из первых домов, который я купил, был так называемым домом на продажу от владельца, то есть в нем не участвовал агент по недвижимости. И этот конкретный человек полностью владел этой недвижимостью. Он хотел продать ее мне за семьдесят пять тысяч долларов, поэтому я спросил его: "Вы будете банком?" Он говорит: "Что вы имеете в виду?" Я сказал: "Если я внесу двадцать пять тысяч долларов, а покупаю я его за семьдесят пять, так это значит, что осталось пятьдесят тысяч долларов. Если я внесу двадцать пять тысяч долларов, вы будете мне банком и я беру у вас кредит в пятьдесят тысяч долларов и буду платить вам ежемесячные платежи". Он сказал: "Да, я могу это сделать, хорошо". Поэтому мы заключили сделку. Я заключил сделку, что я внесу двадцать пять тысяч долларов, он получит двадцать пять тысяч долларов наличными, а затем я буду платить ему пятьдесят тысяч. Но я не хотел вносить двадцать пять тысяч долларов из своих денег. Поэтому я пошел к своей свекрови, потому что у нее были деньги, которые просто лежали и на самом деле не приносили никаких денег. Она зарабатывала на них всего около 3%. И я сказал: "Свекровь, не хотела бы ты одолжить мне 35 000 долларов, чтобы я мог купить эту недвижимость? Следи за математикой. 35 000 долларов, чтобы я мог купить эту недвижимость, и я дам тебе второе залоговое право на недвижимость, чтобы ты была обеспечена, и я буду платить тебе 8%".

Теперь 8% были больше на 5%, чем то, что она получала в банке. Итак, ей понравилась эта идея. И я знал, что за то, за что я могу сдать эту недвижимость, я смогу выплатить ипотеку. Теперь, в мои намерения не входило выводить деньги из дома. Поэтому мне не нужно было получать прибыль на этом этапе. И поэтому она согласилась. Итак, я получал займ в размере 50 000 долларов от продавца, то есть он собирался вернуть займ в размере 50 000 долларов. Займ в размере 35 000 долларов от моей свекрови, это 85 000 долларов за участок недвижимости, который я покупаю за 75 000 долларов. Итак, что произошло? Когда мы закрыли сделку по дому, я ушел с чеком на 10 000 долларов. Теперь у меня 85 000 долларов за участок недвижимости, и я могу сдавать его в аренду и выплатить все, но у меня было очень мало прибыли с него, может быть, 50-75 долларов в месяц, но я не особо беспокоился о прибыли прямо сейчас. Я хотел дом, в котором арендная плата будет расти. В конце концов я бы выплатил ипотеку, и тогда все арендные платежи шли бы мне. Теперь тот же самый дом сегодня, арендная плата за него, справедливая рыночная стоимость арендной платы, составляет от 1600 до 1700 долларов в месяц. Это очень хорошо. 

Но за все это время произошло нечто уникальное, что пошло мне на пользу. Это не то, что я планировал. Дом загорелся и сгорел. У меня была надлежащая страховка на него. Поэтому страховая компания перестроила дом. Весь долг был выплачен страховой компанией, и я рефинансировал его до более низкой ипотеки. И поэтому у меня более высокая арендная плата, более низкий долг, и все это сработало для меня идеально. И теперь я приближаюсь к тому, чтобы выплатить ипотеку, когда она будет выплачена бесплатно. Так что как только она будет выплачена, я буду полностью владеть недвижимостью. 

Остановитесь и подумайте, как ипотека была выплачена? Он выплачивается арендаторами, которые платят мне аренду. Я не тот, кто выплачивает долг. Поэтому то, как мы смотрим на деньги, определит, сколько денег мы можем заработать. Я взял эти десять тысяч долларов и положил их на счет, который у меня есть для этого конкретного дома, чтобы у меня был оборотный капитал. Если бы мне нужно было сделать ремонт или что-то еще, я мог бы это сделать. Даже если бы там был простой, у меня были бы деньги, которые я все равно мог бы выплачивать за ипотечные платежи и не задерживать их. И все получилось идеально. Я владею домом уже около 14 лет. И все идет отлично. 

Если вы знаете свои цифры и у вас есть план и стратегия, вы знаете, что делать. Если что-то пойдет не так, вы всегда можете с этим справиться. И я бы сосредоточился на денежном потоке, чтобы вы накапливали деньги там, где ваши деньги приносят деньги, на которые вы можете жить. 

Спасибо, что вы со мной. Я с нетерпением жду встречи с вами на следующей неделе.